NRAU (Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro)

Capítulo I da Lei 6/2006 (Alterações a outras leis)  no Final 

CAPÍTULO II

Disposições gerais

SECÇÃO I

Comunicações

Artigo 9.º

Forma da comunicação

1 - Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as

partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, actualização da renda e obras,

são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada

com aviso de recepção.

2 - As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação deste em contrário, devem

ser remetidas para o local arrendado.

3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do

contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

4 - Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas

dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.

5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve,

devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.

6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o

destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção.

7 - A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos

termos do n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil, é efectuada mediante notificação

avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de

execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da

comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando

assinar o original.

Artigo 10.º

Vicissitudes

1 - A comunicação prevista no n.º 1 do artigo anterior considera-se realizada ainda que:

a) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter

levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;

b) O aviso de recepção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

2 - O disposto no número anterior não se aplica às cartas que constituam iniciativa do

senhorio para actualização de renda, nos termos do artigo 34.º, ou integrem ou

constituam título executivo para despejo, nos termos do artigo 15.º

3 - Nas situações previstas no número anterior, o senhorio deve remeter nova carta

registada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do

envio da primeira carta.

4 - Se a nova carta voltar a ser devolvida, nos termos da alínea a) do n.º 1, considera-se

a comunicação recebida no 10.º dia posterior ao do seu envio.

Artigo 11.º

Pluralidade de senhorios ou de arrendatários

1 - Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia,

ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir

as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido

designado para as receber.

2 - Na falta da designação prevista no número anterior, o arrendatário dirige as suas

comunicações ao primeiro signatário e envia a carta para o endereço do remetente.

3 - Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio é dirigida ao que

figurar em primeiro lugar no contrato, salvo indicação daqueles em contrário.

4 - A comunicação prevista no número anterior é, contudo, dirigida a todos os

arrendatários nos casos previstos no n.º 2 do artigo anterior.

5 - Se a posição do destinatário estiver integrada em herança indivisa, a comunicação é

dirigida ao cabeça-de-casal, salvo indicação de outro representante.

6 - Nas situações previstas nos números anteriores, a pluralidade de comunicações de

conteúdo diverso por parte dos titulares das posições de senhorio ou de arrendatário

equivale ao silêncio.

Artigo 12.º

Casa de morada de família

1 - Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações previstas

no n.º 2 do artigo 9.º devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges.

2 - As comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só dos

cônjuges.

3 - Devem, no entanto, ser subscritas por ambos os cônjuges as comunicações que

tenham por efeito algum dos previstos no artigo 1682.º-B do Código Civil.

SECÇÃO II

Associações

Artigo 13.º

Legitimidade

1 - As associações representativas das partes, quando expressamente autorizadas pelos

interessados, gozam de legitimidade para assegurar a defesa judicial dos seus membros

em questões relativas ao arrendamento.

2 - Gozam do direito referido no número anterior as associações que, cumulativamente:

a) Tenham personalidade jurídica;

b) Não tenham fins lucrativos;

c) Tenham como objectivo principal proteger os direitos e interesses dos seus

associados, na qualidade de senhorios, inquilinos ou comerciantes;

d) Tenham, pelo menos, 3000, 500 ou 100 associados, consoante a área a que

circunscrevam a sua acção seja de âmbito nacional, regional ou local, respectivamente.

SECÇÃO III

Despejo

Artigo 14.º

Acção de despejo

1 - A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento,

sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a

forma de processo comum declarativo.

2 - Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente

do arrendatário e quando este tenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e

limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, outra residência ou a

propriedade de imóvel para habitação adquirido após o início da relação de

arrendamento, com excepção dos casos de sucessão mortis causa, pode o senhorio,

simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor da renda determinada nos

termos dos artigos 30.º a 32.º desde o termo do prazo para contestar até à entrega

efectiva da habitação.

3 - Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou

depositadas, nos termos gerais.

4 - Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas, encargos ou despesas, vencidos

por um período superior a três meses, é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu

pagamento ou depósito e ainda da importância de indemnização devida, juntando prova

aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de

levantamento do depósito, que são contadas a final.

5 - Se, dentro daquele prazo, os montantes referidos no número anterior não forem

pagos ou depositados, o senhorio pode pedir certidão dos autos relativa a estes factos, a

qual constitui título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de

processo executivo comum para entrega de coisa certa.

Artigo 15.º

Título executivo

1 - Não sendo o locado desocupado na data devida por lei ou convenção das partes,

podem servir de base à execução para entrega de coisa certa:

a) Em caso de cessação por revogação, o contrato de arrendamento, acompanhado do

acordo previsto no n.º 2 do artigo 1082.º do Código Civil;

b) Em caso de caducidade pelo decurso do prazo, não sendo o contrato renovável por ter

sido celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o

contrato escrito donde conste a fixação desse prazo;

c) Em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento,

acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no artigo 1097.º do Código

Civil;

d) Em caso de denúncia por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado

dos comprovativos das comunicações previstas na alínea c) do artigo 1101.º do Código

Civil e no artigo 1104.º do mesmo diploma;

e) Em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado

do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1084.º do Código Civil,

bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da

oposição à realização da obra;

f) Em caso de denúncia pelo arrendatário, nos termos do n.º 5 do artigo 37.º ou do n.º 5

do artigo 43.º, o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento

de resposta do arrendatário.

2 - O contrato de arrendamento é título executivo para a acção de pagamento de renda

quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante

em dívida.

SECÇÃO IV

Justo impedimento

Artigo 16.º

Invocação de justo impedimento

1 - Considera-se justo impedimento o evento não imputável à parte em contrato de

arrendamento urbano que obste à prática atempada de um acto previsto nesta lei ou à

recepção das comunicações que lhe sejam dirigidas.

2 - O justo impedimento deve ser invocado logo após a sua cessação, por comunicação

dirigida à outra parte.

3 - Compete à parte que o invocar a demonstração dos factos em que se funda.

4 - Em caso de desacordo entre as partes, a invocação do justo impedimento só se torna

eficaz após decisão judicial.

SECÇÃO V

Consignação em depósito

Artigo 17.º

Depósito das rendas

1 - O arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos

da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda

quando esteja pendente acção de despejo.

2 - O previsto na presente secção é aplicável, com as necessárias adaptações, ao

depósito do valor correspondente a encargos e despesas a cargo do arrendatário.

Artigo 18.º

Termos do depósito

1 - O depósito é feito em qualquer agência de instituição de crédito, perante um

documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário, ou por outrem em seu

nome, e do qual constem:

a) A identidade do senhorio e do arrendatário;

b) A identificação do locado;

c) O quantitativo da renda, encargo ou despesa;

d) O período de tempo a que ela respeita;

e) O motivo por que se pede o depósito.

2 - Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da

instituição de crédito, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido

efectuado o depósito.

3 - O depósito fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efectuado na

pendência de processo judicial, do respectivo tribunal.

Artigo 19.º

Notificação do senhorio

1 - O arrendatário deve comunicar ao senhorio o depósito da renda.

2 - A junção do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação, ou figura

processual a ela equivalente, de acção baseada na falta de pagamento produz os efeitos

da comunicação.

Artigo 20.º

Depósitos posteriores

1 - Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas

posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de comunicação dos

depósitos sucessivos.

2 - Os depósitos posteriores são considerados dependência e consequência do depósito

inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este.

Artigo 21.º

Impugnação do depósito

1 - A impugnação do depósito deve ocorrer no prazo de 20 dias contados da

comunicação, seguindo-se, depois, o disposto na lei de processo sobre a impugnação da

consignação em depósito.

2 - Quando o senhorio pretenda resolver judicialmente o contrato por não pagamento de

renda, a impugnação deve ser efectuada em acção de despejo a intentar no prazo de 20

dias contados da comunicação do depósito ou, estando a acção já pendente, na resposta

à contestação ou em articulado específico, apresentado no prazo de 10 dias contados da

comunicação em causa, sempre que esta ocorra depois da contestação.

3 - O processo de depósito é apensado ao da acção de despejo, em cujo despacho

saneador se deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo se a

decisão depender da prova ainda não produzida.

Artigo 22.º

Levantamento do depósito pelo senhorio

1 - O senhorio pode levantar o depósito mediante escrito em que declare que não o

impugnou nem pretende impugnar.

2 - O escrito referido no número anterior é assinado pelo senhorio ou pelo seu

representante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não se

apresente o bilhete de identidade respectivo.

3 - O depósito impugnado pelo senhorio só pode ser levantado após decisão judicial e

de harmonia com ela.

Artigo 23.º

Falsidade da declaração

Quando a declaração referida no artigo anterior seja falsa, a impugnação fica sem efeito

e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem

prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações.

SECÇÃO VI

Determinação da renda

Artigo 24.º

Coeficiente de actualização

1 - O coeficiente de actualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento é o

resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação,

correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data

de 31 de Agosto, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.

2 - O aviso com o coeficiente referido no número anterior é publicado no Diário da

República até 30 de Outubro de cada ano.

Artigo 25.º

Arredondamento

1 - A renda resultante da actualização referida no artigo anterior é arredondada para a

unidade euro imediatamente superior.

2 - O mesmo arredondamento se aplica nos demais casos de determinação da renda com

recurso a fórmulas aritméticas.

TÍTULO II

Normas transitórias

CAPÍTULO I

Contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento

Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95,

de 30 de Setembro.

Artigo 26.º

Regime

1 - Os contratos celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU),

aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos

ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.

2 - À transmissão por morte aplica-se o disposto nos artigos 57.º e 58.º

3 - Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam

denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo

período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto, sendo a primeira

renovação pelo período de cinco anos no caso de arrendamento para fim não

habitacional.

4 - Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de

duração indeterminada, com as seguintes especificidades:

a) Continua a aplicar-se o artigo 107.º do RAU;

b) O montante previsto no n.º 1 do artigo 1102.º do Código Civil não pode ser inferior a

um ano de renda, calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º;

c) Não se aplica a alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.

5 - Em relação aos arrendamentos para habitação, cessa o disposto nas alíneas a) e b) do

número anterior após transmissão por morte para filho ou enteado ocorrida depois da

entrada em vigor da presente lei.

6 - Em relação aos arrendamentos para fins não habitacionais, cessa o disposto na alínea

c) do n.º 4 quando:

a) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente

lei;

b) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou

posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à

situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.

CAPÍTULO II

Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não

habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.

SECÇÃO I

Disposições gerais

Artigo 27.º

Âmbito

As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para

habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º

321-B/90, de 15 de Outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais

celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.

Artigo 28.º

Regime

Aos contratos a que se refere o presente capítulo aplica-se, com as devidas adaptações, o

previsto no artigo 26.º

Artigo 29.º

Benfeitorias

1 - Salvo estipulação em contrário, a cessação do contrato dá ao arrendatário direito a

compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias

realizadas por possuidor de boa fé.

2 - A denúncia dos contratos de arrendamento prevista no n.º 5 do artigo 37.º ou

ocorrida no seguimento das notificações para actualização faseada da renda previstas

nos artigos 39.º, 40.º e 41.º confere ao arrendatário direito a compensação pelas obras

licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento.

3 - Tem aplicação o disposto no número anterior, nos arrendamentos para fins não

habitacionais, quando haja cessação de contrato em consequência da aplicação do

disposto no n.º 6 do artigo 26.º

SECÇÃO II

Actualização de rendas

SUBSECÇÃO I

Arrendamento para habitação

Artigo 30.º

Rendas passíveis de actualização

As rendas dos contratos a que se refere o presente capítulo podem ser actualizadas até

ao limite de uma renda determinada nos termos previstos no artigo seguinte.

Artigo 31.º

Valor máximo da renda actualizada

A renda actualizada nos termos da presente secção tem como limite máximo o valor

anual correspondente a 4% do valor do locado.

Artigo 32.º

Valor do locado

1 - O valor do locado é o produto do valor da avaliação realizada nos termos dos artigos

38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), realizada há

menos de três anos, multiplicado pelo coeficiente de conservação previsto no artigo

seguinte.

2 - Se a avaliação fiscal tiver sido realizada mais de um ano antes da fixação da nova

renda, o valor previsto no artigo anterior é actualizado de acordo com os coeficientes de

actualização das rendas que tenham entretanto vigorado.

Artigo 33.º

Coeficiente de conservação

1 - Ao locado edificado com mais de 10 anos de construção, avaliado nos termos

referidos no n.º 1 do artigo anterior, é aplicado o coeficiente de conservação (Cc)

constante da tabela seguinte:

(ver tabela no documento original)

2 - Os níveis previstos na tabela anterior reflectem o estado de conservação do locado e

a existência de infra-estruturas básicas, constando de diploma próprio as directrizes para

a sua fixação.

3 - A determinação do estado de conservação do locado é realizada por arquitecto ou

engenheiro inscrito na respectiva ordem profissional.

4 - Ao locado aplica-se o coeficiente imediatamente inferior ao correspondente ao seu

estado de conservação quando o arrendatário demonstre que o estado do prédio se deve

a obras por si realizadas, sendo aplicado um coeficiente intermédio, determinado de

acordo com a equidade, caso o senhorio demonstre ter também efectuado obras de

conservação.

5 - O disposto no número anterior não implica atribuição de distinto nível de

conservação, nomeadamente para efeitos da alínea b) do artigo 35.º

Artigo 34.º

Iniciativa do senhorio

1 - A actualização da renda depende de iniciativa do senhorio.

2 - O senhorio que deseje a actualização da renda comunica ao arrendatário o montante

da renda futura, o qual não pode exceder o limite fixado no artigo 31.º

Artigo 35.º

Pressupostos da iniciativa do senhorio

O senhorio apenas pode promover a actualização da renda quando, cumulativamente:

a) Exista avaliação do locado, nos termos do CIMI;

b) O nível de conservação do prédio não seja inferior a 3.

Artigo 36.º

Colaboração do arrendatário

1 - O arrendatário tem o dever de prestar a sua colaboração na realização dos actos

necessários à avaliação fiscal e à determinação do coeficiente de conservação.

2 - Quando, para os efeitos previstos no número anterior, se revele necessário o acesso

ao locado e o arrendatário não o possa facultar na data prevista, este indica uma data

alternativa, a qual não pode distar mais de 30 dias da data inicial.

3 - A oposição pelo arrendatário à realização dos actos necessários à avaliação fiscal ou

à determinação do coeficiente de conservação é fundamento de resolução do contrato

pelo senhorio.

Artigo 37.º

Resposta do arrendatário

1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 40 dias.

2 - Quando termine em dias diferentes o prazo de vários sujeitos, a resposta pode ser

oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar.

3 - O arrendatário, na sua resposta, pode invocar uma das seguintes circunstâncias:

a) Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco

retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);

b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de

incapacidade superior a 60%.

4 - A falta de resposta do arrendatário vale como declaração de inexistência das

circunstâncias previstas no número anterior.

5 - O arrendatário pode, em alternativa e no mesmo prazo, denunciar o contrato,

devendo desocupar o locado no prazo de seis meses, não existindo então alteração da

renda.

6 - O arrendatário pode, no mesmo prazo de 40 dias, requerer a realização de nova

avaliação do prédio ao serviço de finanças competente, dando disso conhecimento ao

senhorio.

7 - No caso previsto no número anterior, o arrendatário, para os efeitos do artigo 76.º do

CIMI, ocupa a posição do sujeito passivo, sendo o senhorio notificado para, querendo,

integrar a comissão prevista no n.º 2 daquele artigo ou para nomear o seu representante.

8 - Se da nova avaliação resultar valor diferente para a nova renda, os acertos devidos

são feitos com o pagamento da renda subsequente.

9 - O RABC é definido em diploma próprio.

Artigo 38.º

Actualização faseada do valor da renda

1 - A actualização do valor da renda é feita de forma faseada ao longo de cinco anos,

sem prejuízo do disposto nos números seguintes.

2 - A actualização é feita ao longo de dois anos:

a) Quando o senhorio invoque que o agregado familiar do arrendatário dispõe de um

RABC superior a 15 RMNA, sem que o arrendatário invoque qualquer das alíneas do

n.º 3 do artigo anterior;

b) Nos casos previstos no artigo 45.º

3 - A actualização é feita ao longo de 10 anos quando o arrendatário invoque uma das

alíneas do n.º 3 do artigo anterior.

4 - A comunicação do senhorio prevista no artigo 34.º contém, sob pena de ineficácia:

a) Cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI e da determinação do

nível de conservação;

b) Os valores da renda devida após a primeira actualização correspondentes a uma

actualização em 2, 5 ou 10 anos;

c) O valor em euros do RABC que, nesse ano, determina a aplicação dos diversos

escalões;

d) A indicação de que a invocação de alguma das circunstâncias previstas no n.º 3 do

artigo anterior deve ser realizada em 40 dias, mediante apresentação de documento

comprovativo;

e) A indicação das consequências da não invocação de qualquer das circunstâncias

previstas no n.º 3 do artigo anterior.

5 - A comunicação do senhorio contém ainda, sendo caso disso, a invocação de que o

agregado familiar do arrendatário dispõe de RABC superior a 15 RMNA, com o

comprovativo previsto no n.º 3 do artigo 44.º, sendo então referido nos termos da alínea

a) do número anterior apenas o valor da renda devido após a actualização a dois anos.

Artigo 39.º

Actualização em dois anos

A actualização faseada do valor da renda, ao longo de dois anos, faz-se nos termos

seguintes:

a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce metade da

diferença entre esta e a renda comunicada;

b) 2.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os

coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.

Artigo 40.º

Actualização em cinco anos

1 - A actualização faseada do valor da renda, ao longo de cinco anos, faz-se nos termos

seguintes:

a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um quarto da

diferença entre esta e a renda comunicada;

b) 2.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem dois quartos

da diferença entre esta e a renda comunicada;

c) 3.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem três quartos

da diferença entre esta e a renda comunicada;

d) 4.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;

e) 5.º ano: a renda devida é a comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os

coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.

2 - O limite máximo de actualização da renda é de (euro) 50 mensais no 1.º ano e de

(euro) 75 mensais nos 2.º a 4.º anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor que

resultaria da actualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, caso em que é este o

aplicável.

Artigo 41.º

Actualização em 10 anos

1 - A actualização faseada do valor da renda, ao longo de 10 anos, faz-se nos termos

seguintes:

a) 1.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um nono da

diferença entre esta e a renda comunicada;

b) 2.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem dois nonos

da diferença entre esta e a renda comunicada;

c) 3.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem três nonos da

diferença entre esta e a renda comunicada;

d) 4.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem quatro nonos

da diferença entre esta e a renda comunicada;

e) 5.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem cinco nonos

da diferença entre esta e a renda comunicada;

f) 6.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem seis nonos da

diferença entre esta e a renda comunicada;

g) 7.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem sete nonos da

diferença entre esta e a renda comunicada;

h) 8.º ano: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acrescem oito nonos da

diferença entre esta e a renda comunicada;

i) 9.º ano: aplica-se a renda comunicada pelo senhorio;

j) 10.º ano: a renda devida é a renda máxima inicialmente proposta pelo senhorio,

actualizada de acordo com coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.

2 - O limite máximo de actualização da renda é de (euro) 50 mensais no 1.º ano e de

(euro) 75 mensais nos 2.º a 9.º anos, excepto quando tal valor for inferior ao valor que

resultaria da actualização anual prevista no n.º 1 do artigo 24.º, caso em que é este o

aplicável.

Artigo 42.º

Comunicação do senhorio ao serviço de finanças

1 - No prazo de 30 dias a contar da data em que a avaliação patrimonial se tornar

definitiva, nos termos dos artigos 75.º e 76.º do CIMI, ou do fim do prazo de resposta do

arrendatário, se este for mais longo, o senhorio comunica, mediante declaração a

aprovar por portaria conjunta dos Ministros de Estado e da Administração Interna e de

Estado e das Finanças, ao serviço de finanças competente o período de faseamento de

actualização do valor da renda ou a sua não actualização.

2 - Na falta de comunicação do senhorio, presume-se que a actualização faseada do

valor da renda se faz ao longo de cinco anos, sem prejuízo dos poderes de inspecção e

correcção da administração fiscal e da sanção aplicável à falta de entrega da declaração.

Artigo 43.º

Aplicação da nova renda

1 - Não tendo o arrendatário optado pela denúncia do contrato, a nova renda é devida no

3.º mês seguinte ao da comunicação do senhorio.

2 - As actualizações seguintes são devidas, sucessivamente, um ano após a actualização

anterior.

3 - O senhorio deve comunicar por escrito ao arrendatário, com a antecedência mínima

de 30 dias, o novo valor da renda.

4 - A não actualização da renda não pode dar lugar a posterior recuperação dos

aumentos de renda não feitos, mas o senhorio pode, em qualquer ano, exigir o valor a

que teria direito caso todas as actualizações anteriores tivessem ocorrido.

5 - Nos 30 dias seguintes à comunicação de um novo valor, o arrendatário pode

denunciar o contrato, devendo desocupar o locado no prazo de seis meses.

6 - Existindo a denúncia prevista no número anterior, não há actualização da renda.

Artigo 44.º

Comprovação da alegação

1 - O arrendatário que invoque a circunstância prevista na alínea a) do n.º 3 do artigo

37.º faz acompanhar a sua resposta de documento comprovativo emitido pelo serviço de

finanças competente.

2 - O arrendatário que não disponha, à data da sua resposta, do documento referido no

número anterior, faz acompanhar a resposta do comprovativo de ter o mesmo sido já

requerido, devendo juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção.

3 - O senhorio que pretenda invocar que o agregado familiar do arrendatário dispõe de

RABC superior a 15 RMNA requer ao serviço de finanças competente o respectivo

comprovativo.

4 - O RABC refere-se ao ano civil anterior ao da comunicação.

5 - O arrendatário que invoque a circunstância prevista na alínea b) do n.º 3 do artigo

37.º faz acompanhar a sua resposta, conforme o caso, de documento comprovativo de

ter completado 65 anos à data da comunicação pelo senhorio, ou de documento

comprovativo da deficiência alegada, sob pena de se lhe passar a aplicar o faseamento

ao longo de cinco anos.

Artigo 45.º

Regime especial de faseamento

1 - A actualização efectua-se nos termos do artigo 39.º quando o arrendatário não tenha

no locado a sua residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia.

2 - Não se aplica o disposto no número anterior:

a) Em caso de força maior ou doença;

b) Se a falta de residência permanente, não perdurando há mais de dois anos, for devida

ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de

quem viva com o arrendatário em união de facto;

c) Se permanecer no local o cônjuge ou pessoa que tenha vivido em economia comum

com o arrendatário por prazo não inferior a um ano.

3 - Em caso de actualização nos termos do n.º 1, o senhorio deve mencionar a

circunstância que a justifica na comunicação a que se refere o artigo 34.º e tem direito à

renda assim actualizada enquanto não for decidido o contrário, caso em que deve repor

os montantes indevidamente recebidos.

Artigo 46.º

Subsídio de renda

1 - Tem direito a um subsídio de renda, em termos definidos em diploma próprio, o

arrendatário:

a) Cujo agregado familiar receba um RABC inferior a três RMNA;

b) Com idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um RABC

inferior a cinco RMNA.

2 - O pedido de atribuição do subsídio, quando comunicado ao senhorio, determina que

o aumento seguinte do valor da renda só vigore a partir do mês subsequente ao da

comunicação, pelo arrendatário ou pela entidade competente, da concessão do subsídio

de renda, embora com recuperação dos montantes em atraso.

3 - O arrendatário comunica a decisão sobre a concessão de subsídio ao senhorio no

prazo de 15 dias após dela ter conhecimento, sob pena de indemnização pelos danos

causados pela omissão.

4 - A renda a que se refere o artigo anterior não é susceptível de subsídio.

Artigo 47.º

Alteração de circunstâncias

1 - O arrendatário que tenha invocado que o seu agregado familiar dispõe de um RABC

inferior a cinco RMNA deve fazer prova anual do rendimento perante o senhorio no

mês correspondente àquele em que a invocação foi feita e pela mesma forma.

2 - Se os rendimentos auferidos ultrapassarem o limite invocado, o senhorio tem o

direito de, nas actualizações subsequentes da renda, utilizar o escalonamento

correspondente ao novo rendimento.

3 - Também se passa a aplicar actualização mais longa ao arrendatário que, tendo

recebido a comunicação pelo senhorio do novo valor da renda resultante de actualização

anual, demonstre ter auferido no ano anterior RABC que a ela confira direito.

4 - Falecendo o arrendatário que tenha invocado alguma das circunstâncias previstas no

n.º 3 do artigo 37.º, e transmitindo-se a sua posição contratual para quem não reúna

qualquer dessas circunstâncias, passa a aplicar-se o faseamento adequado à nova

situação.

5 - A transição entre regimes faz-se aplicando à nova renda o valor que, no

escalonamento de actualização correspondente ao regime para que se transita, for

imediatamente superior à renda em vigor, seguindo-se, nos anos posteriores, as

actualizações desse regime, de acordo com o escalonamento respectivo.

6 - Quando da regra constante do número anterior resulte que a passagem para regime

de actualização mais célere dá origem a aumento igual ou inferior ao que seria devido

sem essa passagem, aplica-se à actualização o escalão seguinte.

Artigo 48.º

Direito a obras

1 - No caso de o senhorio não tomar a iniciativa de actualizar a renda, o arrendatário

pode solicitar à comissão arbitral municipal (CAM) que promova a determinação do

coeficiente de conservação do locado.

2 - Caso o nível de conservação seja de classificação inferior a 3, o arrendatário pode

intimar o senhorio à realização de obras.

3 - O direito de intimação previsto no número anterior bem como as consequências do

não acatamento da mesma são regulados em diploma próprio.

4 - Não dando o senhorio início às obras, pode o arrendatário:

a) Tomar a iniciativa de realização das obras, dando disso conhecimento ao senhorio e à

CAM;

b) Solicitar à câmara municipal a realização de obras coercivas;

c) Comprar o locado pelo valor da avaliação feita nos termos do CIMI, com obrigação

de realização das obras, sob pena de reversão.

5 - Caso as obras sejam realizadas pelo arrendatário, pode este efectuar compensação

com o valor da renda.

6 - As obras coercivas ou realizadas pelo arrendatário, bem como a possibilidade de este

adquirir o locado, são reguladas em diploma próprio.

Artigo 49.º

Comissão arbitral municipal

1 - São constituídas CAM com a seguinte finalidade:

a) Acompanhar a avaliação dos prédios arrendados;

b) Coordenar a verificação dos coeficientes de conservação dos prédios;

c) Estabelecer os coeficientes intermédios a aplicar nos termos do n.º 4 do artigo 33.º;

d) Arbitrar em matéria de responsabilidade pela realização de obras, valor das mesmas e

respectivos efeitos no pagamento da renda;

e) Desempenhar quaisquer outras competências atribuídas por lei.

2 - As CAM são compostas por representantes da câmara municipal, do serviço de

finanças competente, dos senhorios e dos inquilinos.

3 - O funcionamento e as competências das CAM são regulados em diploma próprio.

SUBSECÇÃO II

Arrendamento para fim não habitacional

Artigo 50.º

Regime aplicável

Aos arrendamentos para fim diverso de habitação aplicam-se as normas constantes da

subsecção anterior, com as necessárias adaptações, bem como o disposto nos artigos

seguintes.

Artigo 51.º

Rendas passíveis de actualização

Podem ser actualizadas as rendas relativas a contratos celebrados antes da entrada em

vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.

Artigo 52.º

Pressupostos da iniciativa do senhorio

A renda pode ser actualizada independentemente do nível de conservação.

Artigo 53.º

Actualização faseada do valor da renda

1 - A actualização do valor da renda é feita de forma faseada, podendo decorrer durante

5 ou 10 anos, nos termos dos artigos 40.º e 41.º

2 - A actualização é feita em 10 anos quando:

a) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, o arrendatário

seja uma microempresa ou uma pessoa singular;

b) O arrendatário tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de

cinco anos;

c) Existindo no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, aquele esteja

situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística (ACRRU);

d) A actividade exercida no locado tenha sido classificada de interesse nacional ou

municipal.

3 - Microempresa é a que tem menos de 10 trabalhadores e cujos volume de negócios e

balanço total não ultrapassam (euro) 2000000 cada.

4 - São ACRRU as assim declaradas nos termos do artigo 41.º da Lei dos Solos,

aprovada pelo Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de Novembro.

Artigo 54.º

Comunicação do senhorio

A comunicação do senhorio prevista no artigo 34.º contém, além do valor da renda

actualizada, sob pena de ineficácia:

a) O valor da renda devida após a primeira actualização, calculada nos termos

correspondentes a uma actualização faseada em 10 anos, quando se verifique alguma

das circunstâncias previstas no n.º 2 do artigo anterior;

b) O valor da renda devida após a primeira actualização, calculada nos termos

correspondentes a uma actualização faseada em cinco anos, quando não se verifiquem

as referidas circunstâncias;

c) A indicação de que não há lugar a faseamento da actualização, por se verificar

alguma das circunstâncias previstas no artigo 56.º

Artigo 55.º

Resposta do arrendatário

Quando a comunicação do senhorio indique uma actualização em cinco anos, o

arrendatário pode, na sua resposta, alegar a verificação de circunstância prevista no n.º 2

do artigo 53.º, devendo a resposta fazer-se acompanhar dos correspondentes

comprovativos.

Artigo 56.º

Actualização imediata da renda

Não há faseamento da actualização da renda, tendo o senhorio imediatamente direito à

renda actualizada, quando:

a) O arrendatário conserve o local encerrado ou sem actividade regular há mais de um

ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada, que não se prolongue há mais de

dois anos, aplicando-se o disposto no n.º 3 do artigo 45.º;

b) Ocorra trespasse ou locação do estabelecimento após a entrada em vigor da presente

lei;

c) Sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão inter vivos de posição ou

posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50% face à

situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.

SECÇÃO III

Transmissão

Artigo 57.º

Transmissão por morte no arrendamento para habitação

1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário

quando lhe sobreviva:

a) Cônjuge com residência no locado;

b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto, com residência no locado;

c) Ascendente que com ele convivesse há mais de um ano;

d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de

um ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou

12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;

e) Filho ou enteado maior de idade, que com ele convivesse há mais de um ano,

portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

2 - Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem

das respectivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de

condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho.

3 - Quando ao arrendatário sobreviva mais de um ascendente, há transmissão por morte

entre eles.

4 - A transmissão a favor dos filhos ou enteados do primitivo arrendatário, nos termos

dos números anteriores, verifica-se ainda por morte daquele a quem tenha sido

transmitido o direito ao arrendamento nos termos das alíneas a), b) e c) do n.º 1 ou nos

termos do número anterior.

Artigo 58.º

Transmissão por morte no arrendamento para fins não habitacionais

1 - O arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do arrendatário,

salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, explore, em comum com o

arrendatário primitivo, estabelecimento a funcionar no local.

2 - O sucessor com direito à transmissão comunica ao senhorio, nos três meses

posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração.

TÍTULO III

Normas finais

Artigo 59.º

Aplicação no tempo

1 - O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como

às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto

nas normas transitórias.

2 - A aplicação da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil não determina a

perda do direito de preferência por parte de arrendatário que dele seja titular aquando da

entrada em vigor da presente lei.

3 - As normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados

antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de

norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.

Artigo 60.º

Norma revogatória

1 - É revogado o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, com

todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26.º e

28.º da presente lei.

2 - As remissões legais ou contratuais para o RAU consideram-se feitas para os lugares

equivalentes do NRAU, com as adaptações necessárias.

Artigo 61.º

Manutenção de regimes

Até à publicação de novos regimes, mantêm-se em vigor os regimes da renda

condicionada e da renda apoiada, previstos nos artigos 77.º e seguintes do RAU.

Artigo 62.º

Republicação

O capítulo IV do título II do livro II do Código Civil, composto pelos artigos 1022.º a

1113.º, é republicado em anexo à presente lei.

Artigo 63.º

Autorização legislativa

1 - Fica o Governo autorizado a aprovar no prazo de 120 dias os diplomas relativos às

seguintes matérias: